長期以來,，中國房地產(chǎn)市場調(diào)控僅具備短期效應(yīng),，限售,、限價(jià)、限購,、限貸政策均屬于短期調(diào)控政策,，唯有建立長效發(fā)展機(jī)制，綜合運(yùn)用金融,、土地,、財(cái)稅、投資,、立法等手段,，才能推進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。實(shí)際上,，房地產(chǎn)長效機(jī)制已在路上,，包括住房登記信息、土地登記信息全國聯(lián)網(wǎng),，建立完善的市場化住房租賃制度以及正在立法中的房地產(chǎn)稅制度,，預(yù)計(jì)今年后續(xù)將有更多制度性政策發(fā)布

我國在過去20年房地產(chǎn)調(diào)控中，從來沒有一次調(diào)控政策密集發(fā)布程度接近2017年,。在“房住不炒”和嚴(yán)控房價(jià)的決心下,，調(diào)控在短期內(nèi)取得了明顯效果。但歷史上每一輪調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)顯示,，要保障房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定運(yùn)行,，必須盡快建立調(diào)控長效機(jī)制。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽日前表示,，“下一步將加快住房制度改革和房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè),，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展”。無疑,，2018年將成為房地產(chǎn)長效機(jī)制取得突破的關(guān)鍵一年,。

短期調(diào)控力度不放松

2017年，我國各地房地產(chǎn)調(diào)控政策密集程度前所未有,。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，截至12月13日，年內(nèi)全國各地接近110個(gè)城市與部門（縣級以上）發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策,，而且多達(dá)250次以上,。其中，北京,、上海,、廣州、深圳,、杭州,、成都等城市多次發(fā)布政策，僅北京一個(gè)城市發(fā)布的各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策就超過30次,。

“‘房住不炒’不僅僅是房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào),，也將是長效機(jī)制的主基調(diào),，這四個(gè)字將指導(dǎo)未來五年甚至更長時(shí)期內(nèi)中國房地產(chǎn)政策的基本走向。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)分析認(rèn)為,，短期內(nèi)調(diào)控政策不會放松,，甚至趨于強(qiáng)化，尤其對于新熱點(diǎn)和次熱點(diǎn)城市,。

“就目前來看,，調(diào)控政策下的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展走勢，這種政策基調(diào)在2018年不太可能出現(xiàn)明顯變化,，只緊不松的格局不會發(fā)生較大調(diào)整,，潛在新熱點(diǎn)城市的調(diào)控將趨嚴(yán)，調(diào)控的高壓仍將存在,。”楊現(xiàn)領(lǐng)補(bǔ)充說,。

鏈家研究院分析認(rèn)為，2018年房地產(chǎn)調(diào)控政策會維持中性趨緊態(tài)勢,。主要表現(xiàn)在：一,、二線城市的行政性限制政策仍將持續(xù)，限售政策可能會推廣至三,、四線城市,，從而防止市場過熱；貨幣政策保持中性,，寬松環(huán)境不再,。

在調(diào)控力度不斷加強(qiáng)的同時(shí)，將分清中央和地方事權(quán),，實(shí)行差別化調(diào)控,。“調(diào)控政策將避免一刀切，開啟打地鼠模式,。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，從城市看，房價(jià)上漲居前的城市將會繼續(xù)調(diào)控,。2017年,，各城市調(diào)控實(shí)行了手術(shù)刀式的分類調(diào)控，在歷史上第一次實(shí)現(xiàn)了市場的精準(zhǔn)調(diào)控,。2018年，房地產(chǎn)調(diào)控各地依然會采取不同力度,。

王蒙徽表示,，要堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松,，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施,，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn),。提高中小城市、縣城和中心鎮(zhèn)的教育,、醫(yī)療等基本公共服務(wù)水平,，引導(dǎo)人口和住房需求合理分布。始終保持高壓嚴(yán)查態(tài)勢,，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為,。

完善促進(jìn)“長效機(jī)制”

如何落實(shí)“房住不炒”？“那就是加快建立多主體供給,、多渠道保障,、租購并舉的住房制度，逐步建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制,。”易居研究院綜研中心總經(jīng)理崔霽認(rèn)為,，當(dāng)前的四限政策（限售、限價(jià),、限購,、限貸）均屬于短期調(diào)控，綜合運(yùn)用金融,、土地,、財(cái)稅、投資,、立法等手段推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展才是長效機(jī)制,。

長期以來，中國房地產(chǎn)市場調(diào)控僅具備短期效應(yīng),，唯有改革才會讓房地產(chǎn)健康發(fā)展,，建立長效發(fā)展機(jī)制是關(guān)鍵。全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌表示,，房地產(chǎn)的問題不僅僅局限于房地產(chǎn)領(lǐng)域,，主要還是房地產(chǎn)以外的問題，所以要制定長效機(jī)制,，尤其是土地制度,、財(cái)稅制度、金融制度等,。

值得注意的是,，2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，加快研究建立符合國情,、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制,，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會議則提出,，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制,，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。

張大偉表示,，從“研究建立”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;完善促進(jìn)”,，表明房地產(chǎn)長效機(jī)制已經(jīng)由理論層面進(jìn)入到了實(shí)踐層面。結(jié)合2017年全年各地房地產(chǎn)政策的一系列舉措,，從今年年初提出的差異化供地政策,，到租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等公共住房建設(shè)的持續(xù)推進(jìn),，再到黨的十九大重申“房住不炒”和“租購并舉”,，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制呼之欲出。

財(cái)經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)同樣認(rèn)為,，過去兩年“去庫存”的提法已經(jīng)悄然退出,，政策側(cè)重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)制度改革和長效政策。

實(shí)際上,，房地產(chǎn)長效機(jī)制已在路上,，包括住房登記信息、土地登記信息全國聯(lián)網(wǎng),，建立完善的市場化住房租賃制度,，建立分類調(diào)控的土地供應(yīng)機(jī)制，以及正在立法中的房地產(chǎn)稅制度,，預(yù)計(jì)2018年后續(xù)將有更多制度性政策發(fā)布,。

“租購并舉”成核心

“穩(wěn)定預(yù)期，建立長效機(jī)制,，重塑住房制度無疑是抓手和利器,。唯有此，才能將各項(xiàng)長效機(jī)制制度化,，不至于落入調(diào)控的范疇,，不因樓市波動而隨意調(diào)整。”深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉如是說,。

何謂新的住房制度改革,？王蒙徽解釋說，就是加快建立多主體供給,、多渠道保障,、租購并舉的住房制度。大力發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃,，在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場,，推進(jìn)國有租賃企業(yè)建設(shè)，充分發(fā)揮對市場的引領(lǐng)、規(guī)范,、激活和調(diào)控作用。支持專業(yè)化,、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展,，加快建設(shè)政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺，加快推進(jìn)住房租賃立法,，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益,。

在住房制度改革中，目前力度最大的就是住房租賃市場的發(fā)展,。萬科高級副總裁譚華杰說,，租購并舉，“租”放在前面,、“購”放在后面,，說明未來大的趨勢就是以租賃的方式來供應(yīng)住房，租賃應(yīng)該是住房供應(yīng)最主要的方式,。

事實(shí)上,，2017年租賃市場已經(jīng)成為各路資本爭奪的焦點(diǎn)。萬科,、龍湖,、遠(yuǎn)洋、旭輝等行業(yè)龍頭開發(fā)商,，紛紛選擇以自建團(tuán)隊(duì)或合作方式進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域,，積極布局；鏈家自如,、魔方公寓,、青年匯、蘑菇公寓……各色長租公寓品牌如雨后春筍般涌現(xiàn),。甚至連互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里巴巴,、京東等也在住房租賃市場上重點(diǎn)布局。

“整個(gè)行業(yè)應(yīng)深深認(rèn)識到中國發(fā)展租賃市場絕不是短期策略,，而是長期戰(zhàn)略,。”崔霽表示，未來從比重上看,，租賃住房的地位和作用會超過保障住房,。因?yàn)閺陌l(fā)達(dá)國家和地區(qū)經(jīng)驗(yàn)可以看到，一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場一定少不了租賃市場的完善,，未來租房將成為一種趨勢,。

張大偉認(rèn)為，從租賃市場發(fā)展角度看，專業(yè)化,、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展受到鼓勵和支持,。預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多的政策變化，體現(xiàn)在對企業(yè)端做租賃的支持,。但從目前的租售比看,，房企發(fā)展租賃依然基本都是口號，如何落地,，能不能落地,，依然是需要政策更加傾斜。