當(dāng)前及未來,，房地產(chǎn)最大的一個(gè)特點(diǎn)就是全面普漲時(shí)代已經(jīng)過去,，買房的投資邏輯也在發(fā)生改變。但如果就此認(rèn)為房子不能買了,，那就大錯(cuò)特錯(cuò),，我經(jīng)常說，任何忽悠你快點(diǎn)買房或千萬別買房的都不負(fù)責(zé)任,。

買房需求是客觀存在的,，我們必須承認(rèn)。在知道房價(jià)不會(huì)大漲大跌,，市場(chǎng)趨于穩(wěn)定后,，你更要知道全國市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)嚴(yán)重分化的趨勢(shì)，在房子是用來住的不是用來炒的這個(gè)定位下,，在穩(wěn)定大局下,，各地還是有很大差異的。

房價(jià)穩(wěn)定可以讓炒房者退出市場(chǎng),，但是有些城市買房可能真的會(huì)虧,，有的城市至少能保值增值,，告別大漲時(shí)代，尋求安穩(wěn)的保值增值是很多購房者的愿望,。

如果調(diào)整好自己的心態(tài),，并且再掌握一些技巧，基本上就不用太擔(dān)心了,。

實(shí)際上,，國家已經(jīng)為未來房地產(chǎn)發(fā)展方向劃定了區(qū)域。國家多次表態(tài)已經(jīng)明確,，發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動(dòng)作用,，培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè),，足以看出未來城市發(fā)展的方向,。

因?yàn)閲抑攸c(diǎn)支持,，這些城市則會(huì)在培育產(chǎn)業(yè)和增加就業(yè)方面給出很多的政策上的傾斜,，那么自然而然會(huì)在一定程度上去吸引更多的人口流入進(jìn)來。

我們都知道,，房地產(chǎn)短期看金融或政策,，中期看土地，長期看人口,，這就意味著人口在未來相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)起著關(guān)鍵性作用,，是一個(gè)持續(xù)永久性的狀態(tài)。

人口是怎么流動(dòng)的,？是隨著城市規(guī)劃發(fā)展流動(dòng)的,，是隨著產(chǎn)業(yè)流動(dòng)的，是隨著資源流動(dòng)的,，所以從根本上上說,，表面上看到的是人口流入，實(shí)則背后是影響人口流入的產(chǎn)業(yè)和資源的吸引力,。

你心目中的人口流入型城市有哪些呢,？近日，一財(cái)根據(jù)公開數(shù)據(jù)對(duì)42個(gè)重點(diǎn)城市整理的《最新十大人口凈流入城市》顯示,，當(dāng)前人口凈流入最多的10個(gè)城市分別是上海,、深圳、北京,、東莞,、廣州、天津,、佛山,、蘇州、寧波和杭州，全部來自三個(gè)經(jīng)濟(jì)圈,，其中珠三角4個(gè),，長三角4個(gè)，京津冀2個(gè),。

這是否與你的期待一致呢,？

我們平時(shí)都是粗略講人口流入，嚴(yán)格意義上叫人口凈流入,，就是指常住人口與戶籍人口的差值,，常住人口大于戶籍人口，就說明該城市人口處于凈流入,，反之則為凈流出,。

我們?cè)倩仡^看這前10個(gè)人口凈流入城市，前五個(gè)是上海,、深圳,、北京、東莞和廣州,，除了東莞,，其他都是一線城市，只是東莞跑到了廣州之前,。作為我國經(jīng)濟(jì)總量最大的城市,，上海也是我國常住人口和城區(qū)人口規(guī)模最大的城市，就業(yè)機(jī)會(huì)多,、薪資水平高,，吸引力最大。

10個(gè)城市中,，都分別來自全國三大經(jīng)濟(jì)圈,，也是三大城市群，基本上與之前我們的判斷保持了一致性,。

有一個(gè)問題,，或許大家會(huì)不明白，最近這些年隨著大城市問題的增加,，也都提出了人口控制和疏解的政策,，大城市的常住人口有所減少，你要看人口流向問題,。

這也驗(yàn)證了這幾年大城市房價(jià)穩(wěn)定的事實(shí),，政策嚴(yán)格執(zhí)行，比如北京非首都功能疏解,，實(shí)際上都是讓房價(jià)穩(wěn)定的重要舉措,，但大城市還是大城市,，需求依然旺盛，所以依然很堅(jiān)挺,，不可能大幅下跌,。

人口流向決定了房地產(chǎn)發(fā)展方向，很顯然,，大城市疏解的人口很多是不可能回老家的,，就北京而言，大部分都流向了周邊城市,，也就是我們常說的環(huán)京,。所以，我說,，未來房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)一定在大城市周邊的城市,，即與大城市形成的城市群。

因?yàn)檗D(zhuǎn)移的不僅僅是人口,，還包括產(chǎn)業(yè)和資源,，盡管這個(gè)過程比較慢，但是說心里話,，隨著京津冀協(xié)同發(fā)展的落實(shí),，你會(huì)看到已經(jīng)打破了行政區(qū)劃限制,，實(shí)現(xiàn)了交通,、產(chǎn)業(yè)、資源和政策上的融合對(duì)接,。

中國發(fā)展研究基金會(huì)副理事長劉世錦表示,，今后五到十年，中國最大的結(jié)構(gòu)性潛能就是都市圈和城市群加快發(fā)展,。都市圈的發(fā)展,，就是在核心城市周邊建大量小鎮(zhèn)，這里面有相當(dāng)大的房地產(chǎn)發(fā)展空間,。城市核心區(qū)里的人會(huì)到周邊小鎮(zhèn)去住,，有一些從城市核心區(qū)轉(zhuǎn)移出去的制造業(yè)企業(yè)，這里面很多就業(yè)人口也需要去居住,。

“如果能把都市圈里小鎮(zhèn)的房地產(chǎn)發(fā)展起來,，對(duì)核心城市高房價(jià)也會(huì)起到一定抑制作用。”劉世錦表示,，能逐步降低過高房價(jià),，從而降低包括核心城市、都市圈范圍之內(nèi)的整個(gè)住房成本,。

我認(rèn)為這條路是對(duì)的,，現(xiàn)在很多人被迫選擇了周邊城市,，但是如果從政策上引導(dǎo)，對(duì)周邊城市的產(chǎn)業(yè)和資源加以傾斜,，或許人口流動(dòng)性就會(huì)降下來,，解決很多現(xiàn)實(shí)問題。

除了劉世錦,，中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長,、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵也早就表示過，北京房價(jià)很高,，中低收入群體甚至有些中等收入群體在北京都難買房,，可以在北京轄區(qū)外，比如在其周邊的河北地區(qū)進(jìn)行小城鎮(zhèn)建設(shè),，雖然離北京有一定距離,，但是在解決軌道交通問題的前提下，既能帶動(dòng)北京周邊這些中小城市的發(fā)展,，同時(shí)也有助于疏解北京的高房價(jià)壓力,。

你沒必要杠，說周邊不好,，但我想說,，你完全可以在北京，這個(gè)沒人強(qiáng)迫,，但是對(duì)于很多中低收入人群無望在北京買房的,，完全可以降低需求，但最重要的還是要把交通,、產(chǎn)業(yè)和資源對(duì)接好,，光靠老百姓自己自發(fā)是不夠的，還需要京津冀協(xié)同發(fā)展中多方更深入合作,。

城市群是本來就存在的,，只是并沒有形成有效的協(xié)同發(fā)展，未來無論什么規(guī)律,，一定遵循有人才有未來,。房地產(chǎn)也同樣會(huì)隨著這個(gè)規(guī)律走，但你要知道,，未來絕對(duì)不是房價(jià)的紅利,，而是宜居宜業(yè)的福利，大城市周邊會(huì)告別粗放式發(fā)展,，向高質(zhì)量過渡,，我們應(yīng)該抓住并把握好吸引人口的最根本的東西。

很多大城市周邊過去起點(diǎn)低,、發(fā)展慢,，所以才更有潛力在協(xié)同發(fā)展中找到機(jī)會(huì),，當(dāng)大城市發(fā)展進(jìn)入瓶頸期后，絕對(duì)下一波紅利是城市群中核心城市的周邊發(fā)展機(jī)會(huì),。