房地產(chǎn)史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策密集出臺(tái)

——2017房地產(chǎn)十大新聞事件

在經(jīng)過(guò)去年狂飆突進(jìn)的價(jià)格飛漲之后，2017年3月17日開(kāi)始,，我國(guó)房地產(chǎn)史上調(diào)控最為嚴(yán)厲政策蔓延全國(guó),，隨后房?jī)r(jià)得以平穩(wěn)控制。在調(diào)控政策密集出臺(tái)的同時(shí),，國(guó)家不斷規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理,，發(fā)行了首單央企租賃住房REITs，房地產(chǎn)稅征收原則亦首次披露,，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制開(kāi)始建立,。

史上最密集調(diào)控政策出臺(tái)

新聞事件：3月17日，北京發(fā)布樓市調(diào)控新政《關(guān)于完善商品住房銷(xiāo)售和差別化信貸政策的通知》,。隨后3月26日,，北京市接連出臺(tái)多個(gè)延續(xù)性政策，無(wú)論是對(duì)“商住限購(gòu)”,、二套房貸認(rèn)定,、首付比例、對(duì)“假離婚”的監(jiān)控,、對(duì)貸款發(fā)放的限制等,，每一項(xiàng)政策嚴(yán)厲程度都是全國(guó)罕見(jiàn)。

此后，環(huán)北京地區(qū)的河北省廊坊市,、保定市,、張家口市等地不同程度的跟進(jìn)政策。更多的地方城市也在隨后時(shí)間內(nèi)陸續(xù)跟進(jìn),，2017年新一輪調(diào)控政策蔓延全國(guó),，密集程度前所未有。截至12月底,，年內(nèi)累計(jì)超過(guò)100個(gè)城市以及相關(guān)部門(mén)（縣級(jí)以上）發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策,，業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)的政策發(fā)布次數(shù)超過(guò)250次。僅北京一個(gè)城市發(fā)布的各類(lèi)型房地產(chǎn)調(diào)控政策就超過(guò)30次,，此外上海,、廣州、深圳,、杭州,、成都等其他城市發(fā)布政策密集程度超過(guò)歷年。因此,，2017年房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策被稱(chēng)為“史上最密集”,。

記者點(diǎn)評(píng)：綜合來(lái)看，各地方程式積極探索建立地方性政策機(jī)制,，在相關(guān)部門(mén)對(duì)各地住房,、土地和金融市場(chǎng)監(jiān)測(cè)的基礎(chǔ)上，分別做出風(fēng)險(xiǎn)提示或啟動(dòng)調(diào)控加碼措施,。調(diào)控范圍從一線(xiàn),、二線(xiàn)擴(kuò)展到三四線(xiàn)，參與城市超過(guò)百個(gè),；調(diào)控的手段有限購(gòu),、限貸、限價(jià),、限售,、限商等等，層出不窮,；調(diào)控的對(duì)象也從開(kāi)發(fā)商延伸到了中介機(jī)構(gòu),，二手房業(yè)主；其他諸如離婚買(mǎi)房,、商改住等眾人皆知的擦邊球也迎來(lái)了整頓,。全年調(diào)控力度大，時(shí)間長(zhǎng),，可謂空前,。

“萬(wàn)寶之爭(zhēng)”落幕

新聞事件：6月9日,，萬(wàn)科發(fā)布公告稱(chēng),，恒大將持有的14.07%萬(wàn)科股權(quán)以292億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給深鐵集團(tuán),，萬(wàn)科股票將于6月12日復(fù)牌。至此,，深鐵持股比例升至29.38%,，全面超越寶能，成為萬(wàn)科第一大股東地位,。6月30日,，萬(wàn)科在深圳舉行年度股東大會(huì)，寶能方并未派人到現(xiàn)場(chǎng)參加萬(wàn)科股東會(huì),。隨后,，寶能首次就萬(wàn)科董事會(huì)換屆公開(kāi)表態(tài)：從大局出發(fā)，支持萬(wàn)科換屆方案,，支持萬(wàn)科持續(xù)發(fā)展,。從2015年7月份寶能首次舉牌萬(wàn)科，到萬(wàn)科董事會(huì)改選落定,，歷時(shí)整整兩年的“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”在多方力量博弈之下,，由國(guó)企深圳地鐵集團(tuán)出面終結(jié)。

記者點(diǎn)評(píng)：業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,，這可能是自中國(guó)股市誕生以來(lái)最為波瀾壯闊,、情節(jié)曲折的一個(gè)資本故事。這個(gè)案例將來(lái)一定會(huì)寫(xiě)進(jìn)各種財(cái)經(jīng)教科書(shū),，被人反復(fù)分析研究,。事實(shí)上，隨著萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)的走向逐漸明朗,，已有不少專(zhuān)家學(xué)者開(kāi)始對(duì)此進(jìn)行復(fù)盤(pán)與反思,。此后，銀監(jiān)會(huì),、保監(jiān)會(huì),、證監(jiān)會(huì)連續(xù)出臺(tái)一系列政策，加強(qiáng)對(duì)混業(yè)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)管,、彌補(bǔ)現(xiàn)有分業(yè)監(jiān)管模式漏洞,。

阿里、京東雙雙進(jìn)軍房地產(chǎn)

新聞事件：8月9日,，在杭州主導(dǎo)下,，杭州市房管局和阿里巴巴集團(tuán)旗下創(chuàng)新業(yè)務(wù)事業(yè)部、螞蟻金服集團(tuán)旗下芝麻信用達(dá)成戰(zhàn)略合作,，杭州市將借助阿里的技術(shù)能力,、生態(tài)資源，打造全國(guó)首個(gè)“智慧住房租賃平臺(tái)”，把公共租賃住房,、長(zhǎng)租公寓,、開(kāi)發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源,、個(gè)人出租房源全部納入平臺(tái)管理,。10月10日，支付寶宣布,，租房全部免押金,。據(jù)悉，有超過(guò)100萬(wàn)間公寓將正式入駐支付寶,，在上海,、北京、深圳,、杭州,、南京、成都,、西安,、鄭州這8個(gè)城市率先推廣信用租房。

記者點(diǎn)評(píng)：知名電商品牌布局房地產(chǎn)市場(chǎng),，意味著國(guó)內(nèi)購(gòu)房新模式出現(xiàn)了,，租賃行業(yè)也將掀起一番熱潮。分析人士指出,，在國(guó)家有力監(jiān)管下,，對(duì)租房者來(lái)說(shuō)并非壞事。特別是在國(guó)家大力推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的背景下,，隨著大量機(jī)構(gòu)的加入,，意味著將有大量的資金和資源進(jìn)入租賃市場(chǎng)。預(yù)計(jì)到2025年,，中國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模將增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億,，到2030年將會(huì)超過(guò)4.6萬(wàn)億。

融創(chuàng),、富力聯(lián)合并購(gòu)萬(wàn)達(dá)旗下資產(chǎn)

新聞事件：7月19日,，萬(wàn)達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)集團(tuán),、富力地產(chǎn)發(fā)布聯(lián)合公告,，萬(wàn)達(dá)商業(yè)將北京萬(wàn)達(dá)嘉華等77個(gè)酒店，以199.06億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn),，同時(shí)將西雙版納萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目,、南昌萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目等13個(gè)文旅項(xiàng)目91%的股權(quán),，以438.44億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了融創(chuàng)集團(tuán)。兩項(xiàng)交易合計(jì)總額637.5億元,，成為目前中國(guó)地產(chǎn)史上最大規(guī)模的并購(gòu)案,。

記者點(diǎn)評(píng)：萬(wàn)達(dá)通過(guò)這次轉(zhuǎn)讓將大幅減少負(fù)債，收回巨額現(xiàn)金,。本次協(xié)議簽訂還意味著,，不僅萬(wàn)達(dá)商業(yè)已走上“輕資產(chǎn)”品牌經(jīng)營(yíng)，萬(wàn)達(dá)文化旅游也走上“輕資產(chǎn)”品牌經(jīng)營(yíng)之路,。萬(wàn)達(dá)與融創(chuàng)同意交割后文旅項(xiàng)目在品牌、規(guī)劃內(nèi)容,、項(xiàng)目建設(shè),、運(yùn)營(yíng)管理等方面維持現(xiàn)有狀態(tài)不變。融創(chuàng)集團(tuán),、富力地產(chǎn)考慮今后投資開(kāi)發(fā)的商業(yè)中心及影城全部委托萬(wàn)達(dá)商業(yè)和萬(wàn)達(dá)電影管理,。三方同意今后繼續(xù)在文旅項(xiàng)目、電影等多個(gè)領(lǐng)域全面戰(zhàn)略合作,。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,，這是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)整合的經(jīng)典案例，相互成就,，共贏(yíng)互利,。融創(chuàng)中國(guó)可能借此機(jī)會(huì)成為中國(guó)最大、世界最大的地產(chǎn)公司,；而萬(wàn)達(dá)借此完成集團(tuán)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,。至于交易對(duì)價(jià)和交易結(jié)構(gòu)的安排，是因?yàn)殡p方都愿意促成,。

住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)

新聞事件：7月18日,，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求人口凈流入的大中城市發(fā)展住房租賃市場(chǎng),，支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè),，建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，并選取了廣州,、深圳,、南京、杭州,、廈門(mén),、武漢、成都,、沈陽(yáng),、合肥,、鄭州、佛山,、肇慶等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位,。其中，以廣州為例,，廣州市政府辦公廳出臺(tái)16條租賃新政,，從入學(xué)、稅收,、水電等多方面對(duì)住房租賃加以扶持,，“符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益”引發(fā)公眾熱議。

記者點(diǎn)評(píng)：專(zhuān)家認(rèn)為,，該政策既為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展指明了方向,，也為社會(huì)勾畫(huà)出了“居者有其屋”的美好藍(lán)圖。“租購(gòu)并舉”凸顯了租賃市場(chǎng)的重要性,，多主體供給,、多渠道保障的途徑也認(rèn)可了不同市場(chǎng)主體的價(jià)值。隨著租購(gòu)并舉戰(zhàn)略的實(shí)施,，未來(lái)樓市將向解決民生需求的方向傾斜,。

房地產(chǎn)違規(guī)檢查風(fēng)暴

新聞事件：今年8月份開(kāi)始，多地陸續(xù)掀起房地產(chǎn)違規(guī)檢查風(fēng)暴,，對(duì)于誤導(dǎo),、炒作、捂盤(pán)惜售,、暗中加價(jià),、捆綁搭售等違規(guī)銷(xiāo)售行為，輕則公開(kāi)通報(bào),、處罰,，列入各地失信黑名單，重則追究刑事責(zé)任,，限制拍地甚至禁止市場(chǎng)準(zhǔn)入,。11月份，住建部,、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《商品房銷(xiāo)售價(jià)格行為聯(lián)合交叉工作方案》,，將重點(diǎn)對(duì)北京、南京,、蘇州,、杭州、嘉興,、合肥,、濟(jì)南,、青島、鄭州,、長(zhǎng)沙,、廣州、佛山,、?？凇⑷齺?、西安進(jìn)行交叉檢查,。據(jù)有關(guān)人士介紹，此次檢查不再由地方自行檢查,，而是由其他省份相關(guān)檢查人員進(jìn)行檢查,。例如北京由浙江帶隊(duì)檢查，浙江則由廣東相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé),。

記者點(diǎn)評(píng)：權(quán)威人士指出，此次檢查是首次進(jìn)行跨省大檢查,，跨省檢查是為了減少包庇違規(guī)行為,，避免檢查受到不必要的影響或干預(yù)。目的是為了促進(jìn)已供應(yīng)住宅用地盡快形成住房有效供給,，改善住房供求關(guān)系,，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。尤其是,，價(jià)格是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱程度的重要指標(biāo)，此次價(jià)格檢查的目的是為了保證價(jià)格反映的是市場(chǎng)真實(shí)狀況,，同時(shí)實(shí)現(xiàn)調(diào)控目的與價(jià)格的內(nèi)在統(tǒng)一,。

首單央企租賃住房REITs發(fā)行

新聞事件：10月份，保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司發(fā)行國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）,，發(fā)行總額不超過(guò)50億元,。據(jù)上交所公司債券項(xiàng)目信息平臺(tái)顯示，保利集團(tuán)聯(lián)合中聯(lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金管理有限公司（中聯(lián)基金）共同實(shí)施的保利租賃住房REITs已通過(guò)審批,。產(chǎn)品總規(guī)模達(dá)50億元,，并以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲(chǔ)架,、分期發(fā)行機(jī)制,，優(yōu)先級(jí)、次級(jí)占比為9：1,，優(yōu)先級(jí)證券評(píng)級(jí)為AAA,。

記者點(diǎn)評(píng)：該產(chǎn)品的落地,，為國(guó)內(nèi)租賃住房資產(chǎn)證券化再添新樣本。據(jù)了解,，推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化是發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重要內(nèi)容,。近年來(lái)，國(guó)務(wù)院及相關(guān)部委多次印發(fā)意見(jiàn)鼓勵(lì)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)建設(shè),，推進(jìn)REITs試點(diǎn)亦被多次提及,。對(duì)于保利租賃住房REITs的落地，市場(chǎng)認(rèn)為,，其作為國(guó)內(nèi)首單以房地產(chǎn)企業(yè)自持租賃住房作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs,，將具有很好的市場(chǎng)示范效應(yīng)，對(duì)國(guó)內(nèi)REITs的進(jìn)一步發(fā)展,，乃至公募REITs的推出將發(fā)揮積極的推動(dòng)作用,。

房地產(chǎn)稅征收原則首次披露

新聞事件：11月份，財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷公開(kāi)表示,，未來(lái)將對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅,。具體而言，要按照“立法先行,、充分授權(quán),、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施,。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅,，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān),，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度,。這意味著明確了未來(lái)房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，即“評(píng)估值”,。這也是官方首次明確地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù),，但目前房地產(chǎn)稅的征收細(xì)節(jié)還沒(méi)有透露。

記者點(diǎn)評(píng)：分析人士指出,，短期來(lái)看,，房地產(chǎn)稅落地的可能性不大，但預(yù)計(jì)最近房地產(chǎn)稅的推進(jìn)速度將加快,，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將產(chǎn)生比較明顯的影響,。專(zhuān)家表示，房產(chǎn)稅的推出目前還存在法理缺陷,，其中還存在權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜,、許多住房沒(méi)有登記、全國(guó)不能聯(lián)網(wǎng),、征收難等技術(shù)性問(wèn)題,。如果把老百姓的住宅放到房地產(chǎn)中一起推行房產(chǎn)稅,，難度會(huì)非常大，至少短期內(nèi)是難以成形的,。

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立

新聞事件：12月初,，中央政治局會(huì)議分析研究2018年經(jīng)濟(jì)工作指出，2018年要引導(dǎo)和穩(wěn)定預(yù)期,，加強(qiáng)和改善民生,，要加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。12月下旬,，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次提出,，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障,、租購(gòu)并舉的住房制度,。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益,，支持專(zhuān)業(yè)化,、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制,，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性,，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控,。

記者點(diǎn)評(píng)：房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制是指有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定,、健康發(fā)展的政策組合,。專(zhuān)家指出，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制很重要,，住房制度也很重要,。未來(lái)，要形成的住房制度包括居住用地,、商品房,、租賃房、公租房等?，F(xiàn)在很多地方的住房供應(yīng)主體是唯一的,，今后應(yīng)該是多主體、多渠道供應(yīng)的,。住房市場(chǎng)中不應(yīng)只有售賣(mài)市場(chǎng),，而是租賃市場(chǎng)和售賣(mài)市場(chǎng)并行，在特大城市租賃市場(chǎng)的增長(zhǎng)速度可能會(huì)更快一些,。

樓市成交量普遍下滑

新聞事件：截至11月,，在調(diào)控政策持續(xù)作用下,，國(guó)內(nèi)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量普遍下滑。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì),，2017年1-11月50個(gè)代表城市商品住宅市場(chǎng)月均成交面積2943萬(wàn)平方米,，同比下降24.2%，絕對(duì)值低于2015年同期水平,。不同級(jí)別城市來(lái)看,，一線(xiàn)代表城市成交規(guī)模下降最為明顯，絕對(duì)水平與2011年相當(dāng),。二線(xiàn)代表城市成交量降至2015年水平,。三線(xiàn)代表城市較去年成交回落，但絕對(duì)規(guī)模居相對(duì)高位,。

記者點(diǎn)評(píng)：市場(chǎng)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè),，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未形成自身周期規(guī)律，但2017年樓市長(zhǎng)短期調(diào)控齊發(fā),，今年勢(shì)必會(huì)成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史上一個(gè)非常重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn),。本輪下行周期將持續(xù)5年或更長(zhǎng)時(shí)間，預(yù)計(jì)2018年市場(chǎng)整體維持下行,。商品房銷(xiāo)售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的影響,，將出現(xiàn)回調(diào)，全年降幅將達(dá)到9.3%-11.3%,。