現(xiàn)在市面上小三房這么多，五年,、十年后會(huì)不會(huì)不好賣,？

首先,，我們需要定 義一下,，什么是小三房,？

房間數(shù)量肯定是3個(gè)，但整個(gè)戶型是緊湊型的,，而不是舒適型的,，根據(jù)這個(gè)概念，我們把小三房的面積段界定在： 85-95平的三房戶型。

小三房真的太多了,？

小三房多不多，得和它的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比,，而同等面積段下,，小三房最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就是大兩房了。

那么,，我們來(lái)看看,， 究竟是小三房多還是大兩房多？

根據(jù)鏈家的掛牌數(shù)據(jù)來(lái)看,，從2012年到2020年,，市面上掛牌的85-95平的三房戶型為2510套，而這個(gè)面積段的兩房則高達(dá)7809套,。

同等面積段下,，三房戶型是兩房的32%，這個(gè)比例真的不多,。

那么新房呢,？現(xiàn)在的供應(yīng)量是什么狀態(tài)？

目前市面上小3房戶型現(xiàn)在已經(jīng)幾乎成了,，上海每一個(gè)樓盤(pán)的主力戶型,，大兩房還是相對(duì)較少的。

這是7090的土地政策和貸款政策雙重約束下的結(jié)果：

2006年,，上海頒布了7090政策,，自此以后，上海的新房供應(yīng)的主力戶型集中在90平以下,，受制于土地政策,，房企不再像過(guò)去，可以肆無(wú)忌怛造豪宅,，多數(shù)房企只能做中小戶型,。

而后來(lái)二套置業(yè)成本的抬升，導(dǎo)致更多的人,，想要在買第一套房子的時(shí)候,，更傾向于一步到位，也就是總價(jià)和面積段不變的情況下,，擁有更多的房間,。

為了迎合市場(chǎng)，比起過(guò)去的舒適大兩房,，房企們開(kāi)始集中火力,，做緊湊小三房，也造就了今天的新房市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)果。

但目前而言,，無(wú)論是在郊區(qū),，還是市區(qū)，房屋的供應(yīng)量還是以二手房為主,，因此目前小三房的數(shù)量其實(shí)沒(méi)有大兩房多,。

未來(lái)5年內(nèi)，買小三房的人多,，還是大兩房的人多,？

首先可以確定的一個(gè)大前提是， 在上海,，買中小戶型的購(gòu)房者仍然是主流,。

就拿上個(gè)月的二手房成交數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，上個(gè)月二手房成交主力總價(jià)段普遍小于400萬(wàn),，占總房源套數(shù)的74%,；

而戶型面積段上，50-90平仍然是目前的主力戶型,，成交套數(shù)占總房源的50.7%,。

所以，無(wú)論是小三房還是大兩房,，75-95平的戶型面積段,，都是目前購(gòu)房的主流面積段。

第二個(gè)問(wèn)題來(lái)了,， 未來(lái)買小三房的人多,，還是大兩房的人多？

雖然在同一個(gè)總價(jià)段里,，但其實(shí)是兩類購(gòu)房者的需求,，小三房的購(gòu)房者的基本需求是住得下；

而大兩房的購(gòu)房者,，在明明可以選擇小三房的情況下,，選擇了大兩房，他們的住房需求是住的好,。

總的來(lái)說(shuō),，小三房的購(gòu)房者更多。

對(duì)很多人來(lái)說(shuō),，并不是當(dāng)下一定需要三個(gè)房間,，而是在現(xiàn)在首套三成，二套七成的貸款政策下,，二套置業(yè)成本是首套的一倍,，很多人擔(dān)心未來(lái)置換不起,，所以盡量買到小三房，萬(wàn)一以后生一胎,，二胎,，都不用特別擔(dān)心。

也就是說(shuō),，小三房是很多人心里的一道底線,。

而大兩房的購(gòu)房者則相對(duì)小眾，這類人分三種,，一類是丁克家庭,，一類是空巢家庭,，還有一類是打算生一胎的小夫妻,，以后有情況打算再置換。

因此,，小三房的購(gòu)房者是比大兩房更多的,。

未來(lái)5-10年，小三房有沒(méi)有可能被取代,？

在75-95平內(nèi)做三房,，已經(jīng)是戶型空間的極致，在保證三房的前提下,，想要住的舒適,，唯一的可能性就是換成120平大三房。

但對(duì)于在上海置業(yè)的年輕人來(lái)說(shuō),，一步到位的壓力還是比較大的,，因此小三房成了大多人的選擇。

而戶型上,，下一步的更新迭代,，除非可以做到室內(nèi)沒(méi)有承重墻，自己隨意DIY,，自己需要幾個(gè)房間就做幾個(gè)房間,，那時(shí)候，被淘汰的也不僅僅是小三房,，而是顛覆的舊的戶型體系,。

從技術(shù)的角度已經(jīng)可以做到這樣的水平，但是對(duì)于房企而言,，這樣做的造價(jià)太高,，可推廣性太低。

而且,，目前房企比拼的是規(guī)模,，不是產(chǎn)品，也沒(méi)有動(dòng)力對(duì)產(chǎn)品更新迭代。

因此小三房在未來(lái)5-10年,，是不會(huì)被更新的產(chǎn)品取代的,。

同樣是三房，怎么選擇更明智,？

在市區(qū),，開(kāi)發(fā)飽和，地皮稀缺,，新房本就風(fēng)毛菱角,，更何況還是小三房產(chǎn)品，如果有這樣的產(chǎn)品,，我們要擔(dān)心的是搶得到搶不到的問(wèn)題,。

而在郊區(qū)，遍地是小三房的情況下,，如果想要買一套流通性好的小三房,，那么建議，地鐵旁,，低總價(jià),，戶型設(shè)計(jì)上，沒(méi)有太大的硬傷即可,。