臨近年末,，房企拿地?zé)崆榛厣?，熱點地區(qū)優(yōu)質(zhì)土地溢價率再次攀升,。為了緩解拿地資金壓力,，不少房企采取聯(lián)合體拿地的方式,。中國證券報記者觀察到,，土地市場成交再度活躍,，既與房企年度銷售目標完成率,、銷售回款率整體較高有關(guān),，也和熱點地區(qū)掛牌土地數(shù)量和質(zhì)量同步有所提升有關(guān),。

成交活躍

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前,，上海,、杭州、廣州３個地區(qū)土地出讓金額超過２０００億元,，北京,、南京、武漢,、寧波,、佛山、蘇州,、成都,、重慶８個地區(qū)土地出讓金額超過１０００億元。重點監(jiān)測的５０大城市年內(nèi)土地出讓金額達到３．７５億元,，同比增長幅度達到２０．７％,。

進入四季度，以深圳為代表的一線熱點地區(qū)土地市場成交依然火爆,。１１月２３日,，深圳密集出讓８宗住宅用地，總成交價為３３９．８１億元,。這是深圳年內(nèi)規(guī)模最大的一次土地出讓,，單日成交總金額也創(chuàng)歷史新紀錄。這８宗地共吸引了萬科,、融創(chuàng),、金茂,、保利、中海,、金地,、華潤、招商,、華發(fā)等２５家房企參與競拍,。最終分別由融創(chuàng)＋華發(fā)聯(lián)合體、深圳地鐵,、萬科,、佳兆業(yè)、安聯(lián)高速,、金茂,、電建、中信競得,。

據(jù)了解,，這８宗宅地分別位于寶安區(qū)、龍華區(qū),、坪山區(qū)和光明區(qū),，總建筑面積約為２２４萬平方米，起拍總價約為２９４．４２億元,，最高限制總地價約為４２６．８億元,。除寶安區(qū)地塊用于建設(shè)可售人才住房外，其他７宗地均用于建設(shè)普通商品住房,，且均采用“雙限雙競”的辦法以掛牌方式出讓,。

對此,，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為,，整體來看，疫情的影響逐漸轉(zhuǎn)淡,，多個地區(qū)集中出讓大額熱點地塊,，使得土地市場成交金額持續(xù)上升。在經(jīng)濟全面復(fù)蘇,、資金相對寬松的背景下,，房企拿地積極性逐漸提高，使得土地市場熱度持續(xù)提升,。從成交地塊的溢價率看,，不少地區(qū)土地溢價率出現(xiàn)了較明顯的攀升。雖然從全國范圍看,，土地價格沒有出現(xiàn)全面的上漲,，但部分城市土地價格已經(jīng)達到歷史高點,。

集中拿地

針對房企參與土拍積極性提高的原因，張大偉指出,，疫情對房企的資金鏈影響雖然大,，但國內(nèi)融資難度降低，部分企業(yè)拿地積極性再次提高,。房企開始積極拿地,，主要是為了追求市場規(guī)模，特別是很多近年拿地很少的企業(yè),，也開始積極拿地,。從二季度以來，不少房企判斷市場會快速企穩(wěn),，政策刺激樓市,，拿地積極性明顯提高，特別是５月至１０月,，土拍市場整體行情持續(xù)升溫,。此后，各地市場繼續(xù)復(fù)蘇,，大部分城市土拍恢復(fù)到了疫情前的平均水平,。

部分房企集中拿地趨勢明顯。１２月３日,，濟南８宗地塊集中出讓,，總出讓面積為３８５畝，總成交額為３５．８８億元,。最終,，招商蛇口以總價１２．３５億元競得奧體西路以東、中林路以北的Ａ,、Ｂ地塊以及盛福片區(qū)Ａ８地塊,。其中，奧體西路以東,、中林路以北的Ａ地塊,，出讓面積為１．６萬平方米，土地用途為商務(wù)金融用地,，起始價為１．６４億元,。奧體西路以東、中林路以北的Ｂ地塊出讓面積為２．１３萬平方米,，土地用途為商務(wù)金融用地,，起始價為２．１７億元。盛福片區(qū)Ａ８地塊,，地塊位于歷下區(qū)天香路以東,、宏宇路以西,、中林路以北、楊柳路以南,，出讓面積為４．９５萬平方米,，土地用途為住宅用地，起始價為８．５４億元,。

中國證券報記者觀察到,，臨近年末，熱點地區(qū)集中掛牌優(yōu)質(zhì)地塊,，也是引發(fā)房企積極競拍的一大原因,。１２月４日，浙江省杭州市以１２９．８億元掛牌７宗主城區(qū)地塊,，包含２宗住宅用地,，５宗商業(yè)／辦公用地。７宗地總出讓面積為３２．３３萬平方米（約４８５畝）,，總規(guī)劃建筑面積１１６．１萬平方米,，預(yù)計將于２０２１年１月５日入市。

聯(lián)合體涌現(xiàn)

除自身積極參與土地招拍掛外,，中國證券報記者梳理發(fā)現(xiàn),，近期房企通過聯(lián)合體拿地的現(xiàn)象整體較多。

從聯(lián)合體組成看,，多數(shù)是區(qū)域性房企和品牌房企之間的合作,。１２月８日，成都市以拍賣方式成功出讓一宗城鎮(zhèn)住宅用地,。最終,，成都開元錦瀾置業(yè)有限公司（成都城投）、金茂西南企業(yè)管理（重慶）有限公司（金茂）以８．９億元競得,。地塊溢價率為１４．８％,，樓面價為１５５００元／平方米，配建并無償移交統(tǒng)籌住房面積比例為９％,。

不少聯(lián)合體競得地塊溢價率較高,，且在出讓前進行過激烈的角逐,。１２月７日,，江蘇省南通市以掛牌方式成功出讓一宗住宅用地。經(jīng)過４３４輪競價,，南通市房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司,、江蘇吉浩置業(yè)有限公司以９８３５５．３２萬元競得，樓面價為１４０４７元／平方米,，溢價率為４０．４７％,。

不少聯(lián)合體競得的地塊屬于一線熱點地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊,，地塊成交總金額較高。１２月４日,，上海１宗住宅用地成功出讓,，最終由融信＋保利＋招商聯(lián)合體以５２．１２９億元競得。地塊名稱為靜安區(qū)中興社區(qū)Ｃ０７０２０２單元２６８－０１地塊,，地塊東至輕軌３號線,，南至輕軌３號線，西至寶昌路,，北至寶源路,，土地用途為住宅用地，出讓面積為２．４３萬平方米,，起始價為５２．１９億元,。

對此，多位地產(chǎn)觀察人士對中國證券報記者表示,，聯(lián)合拿地可以均攤風(fēng)險,、控制成本。通過聯(lián)合拿地可以實現(xiàn)資源互補,，房企之間各取所需,。比如有的企業(yè)在產(chǎn)品上或者銷售層面上更有優(yōu)勢，那么大家聯(lián)合拿地后,，就會由一家企業(yè)操盤,，其他房企作為戰(zhàn)略投資方。但這種拿地方式也存在一些弊端,。一方面,，大型房企之間聯(lián)合拿地，首先出現(xiàn)的是誰是操盤者的問題,，還有聯(lián)合拿地房企之間對一宗地塊的價格接受程度,，每個房企的上限或許不同，如何達成一致,，也是一個難點,；另一方面，在項目進入銷售階段時,，各個房企對項目銷售周期和階段的把控也會有所不同,，有的企業(yè)希望高價出售、獲取高額利潤,，有的企業(yè)希望快周轉(zhuǎn),、回籠資金。對于利潤和快周轉(zhuǎn)之間的平衡,，也需要各個聯(lián)合體的企業(yè)去協(xié)商解決,。