今年突如其來的疫情打破了房地產(chǎn)行業(yè)原有的發(fā)展節(jié)奏，行業(yè)在經(jīng)歷低谷后率先復蘇,，展現(xiàn)出較強的韌性,。不過,，在地方調(diào)控頻頻收緊,、“三道紅線”融資新規(guī)穿透式監(jiān)管下,，高負債房企面臨較大壓力,，以期通過加快銷售回款,、出售資產(chǎn),、股權(quán)融資等多種手段降杠桿,、降負債。

據(jù)同策研究院監(jiān)測的房企融資報告顯示,，１１月份,，４０家典型上市房企股權(quán)融資總額為２５６．３６億元，占比２３．５０％,，環(huán)比大幅上漲３３１．２％,。在業(yè)內(nèi)人士看來，在“三道紅線”之下,，未來房企分拆子公司上市,、引入戰(zhàn)投、轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)等現(xiàn)象將繼續(xù)增加,。

１１月４０家房企股權(quán)融資環(huán)比增３３１．２％

“三道紅線”即剔除預收款后的負債率不超過７０％,、凈負債率不超過１００％、現(xiàn)金短債比不低于１,。以有息負債規(guī)模為融資管理操作目標,，分檔設定為有息負債規(guī)模增速閾值，每降低一檔,，上限增加５％,。根據(jù)“三道紅線”要求,，幾乎所有擴張迅速、規(guī)模較大的房企都不同程度地中招,。

眾所周知,，房地產(chǎn)投資大、周期長,，融資是最關鍵的環(huán)節(jié),。業(yè)內(nèi)人士認為，圍繞房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成了非常大的金融生態(tài),。一直以來,，房地產(chǎn)和金融相互促進，金融離不開實體,，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也需要金融的支持,。由此，房企依賴金融加速擴張,，甚至出現(xiàn)過度金融化的現(xiàn)象,，資金鏈斷裂的風險也隨之增加。“三道紅線”的出現(xiàn)對于房企來說,，無異于“打蛇打在七寸”上,。

在“三道紅線”壓力之下，房企開啟“降負”通道,，除了加速銷售回款之外,，股權(quán)融資也大幅增加。據(jù)同策研究院監(jiān)測的房企融資報告顯示,，１１月,，４０家典型上市房企股權(quán)融資總額為２５６．３６億元，占比２３．５０％,，環(huán)比大幅上漲３３１．２％,，其中包括恒大集團轉(zhuǎn)讓所持廣匯實業(yè)４０．９６％的股份，獲得１４８．５億元,，融創(chuàng)服務與金科服務,、世茂服務拆分上市分別獲得融資折合分別為４８．７億、１０．１９億與２．５５億元,。國泰君安研報稱,，股權(quán)融資不會增加有息負債，同時可以增厚權(quán)益,，對改善公司負債水平作用顯著,。

事實上，在日前舉辦的“２０２０年華夏房地產(chǎn)投融資高峰論壇”上，業(yè)內(nèi)人士以財經(jīng)視角解讀“三道紅線”下房企的融資邏輯和破局之道,。其中,，力高地產(chǎn)控股集團副總裁梁婉嬋稱，“三道紅線”促進房企間的股權(quán)合作,，包括很多金融機構(gòu)也涉足房企股權(quán)投資領域,，比如在百強房企之間、房企和金融機構(gòu)之間,、房企和小型地產(chǎn)商之間的股權(quán)合作,。

“過去金融機構(gòu)并不愿意做股權(quán)投資，因為股權(quán)投資要承擔市場風險,，而是傾向于做債務投資?，F(xiàn)在看來，‘三道紅線’管理的是有息負債,，實際上是債務投資,，而股權(quán)投資還是獲支持的。”中南建設董秘梁潔表示,，當房價不再上漲,，在“三道紅線”約束之下，企業(yè)的融資優(yōu)勢沒有之前那么有利,，即使融資能力再強,，有息負債的增加最多就是１５％。此時,，企業(yè)的差異性就更明顯地體現(xiàn)出來。比如,，運營管理能力強的企業(yè),，投資準確度高，周轉(zhuǎn)效率高,，能夠贏得更多的股權(quán)投資,。

從這個角度來看，“三道紅線”也給一些企業(yè)帶來了機遇,。中奧地產(chǎn)資本運營總經(jīng)理鄧志超就表示,，“三道紅線”的約束讓更多的房企意識到需要進行股權(quán)合作，比如在土地市場上,，一些企業(yè)因此增加了拿地的機會,。

原財政部科學研究院ＭＰＡ碩士研究生導師／博士、錦州銀行非執(zhí)行董事呂飛也表示,，在現(xiàn)有的市場環(huán)境下,，現(xiàn)金流充沛、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整到位的企業(yè)，是一次難得的開拓市場機遇,，可以通過并購獲得優(yōu)質(zhì)項目,。

“三道紅線”下房企如何應對融資趨緊？

在業(yè)內(nèi)人士看來,，“三道紅線”雖然劍指房企高負債,，但是目的是為了防控房地產(chǎn)金融風險。濰坊銀行投資總監(jiān)兼投資銀行事業(yè)部總經(jīng)理章延文表示,，房地產(chǎn)作為一個高速增長的行業(yè),，積累了一定的風險。目前監(jiān)管的指向也是在去金融化,，希望住房恢復正常的消費產(chǎn)品屬性,。“三道紅線”的提出并不是打擊房地產(chǎn)，而是針對房地產(chǎn)行業(yè)負債率過高的現(xiàn)象,，要控制負債率的快速提升,，防控房地產(chǎn)行業(yè)風險的發(fā)生。

事實上,，今年８月１６日,，銀保監(jiān)會主席郭樹清就發(fā)表文章指出，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”,。在１１月３０日,，郭樹清在文章中再次提及，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”,。

分析人士提出,，當前房地產(chǎn)的融資風險需要降下來，以消除“灰犀牛”的威脅,。那么,，在“三道紅線”下，究竟該如何應對當前市場融資環(huán)境變化所帶來的風險,？

呂飛表示,，在當前監(jiān)管政策環(huán)境下，對于此前“粗放式”發(fā)展的企業(yè)肯定是非常困難的,，必然會“臨時抱佛腳”,，比如找過橋資金補充流動性，降低資產(chǎn)負債率,，力求渡過眼前難關,，甚至還要處置部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，加速現(xiàn)金回流,，達到監(jiān)管部門提出的“三道紅線”要求,，這都是當前一些企業(yè)自救的方法。

平安證券首席經(jīng)濟學家鐘正生則指出，隨著融資監(jiān)管的加強,，房企應加速推盤,，尋求通過銷售途徑回籠資金，而對拿地和新開工應趨于謹慎,，需要警惕由此引發(fā)的房地產(chǎn)投資波動,。

中國人民大學商學院教授、人大國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大直言,，開發(fā)商需要進行經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變,，由一個金融家變成企業(yè)家或者投資者。

對于未來的融資政策預期,，鐘正生分析表示,，當前房地產(chǎn)融資監(jiān)管處于偏緊的狀態(tài)，加上“三道紅線”這一常態(tài)化的監(jiān)測機制,，預計后續(xù)進一步大幅收緊的空間有限,，畢竟政策大幅快速收緊也會導致房地產(chǎn)過快失速，產(chǎn)生過度波動的風險,。